A Reponsabilidade Do Condomínio Por Atos Praticados Pelos Moradores

A REPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO POR ATOS PRATICADOS PELOS MORADORES

RESUMO

Modernamente por questões de espaço físico as cidades estão cada vez mais verticais, motivo pelo qual o aumento de edifícios e condomínios edilícios. Como se deu a evolução histórica do Condomínio Edilício, e como o Código Civil o regula, delimitando a natureza jurídica, dos direitos e deveres dos condôminos. Diante desse aumento das moradias condominiais também aumentam as demandas e problemas condominiais. As questões jurídicas relacionadas a condomínios edilícios estão reguladas pelo Código Civil de 2002, as questões que envolvem responsabilidade dos condôminos. A responsabilidade civil objetiva e subjetiva de indenizar do condomínio por atos dos condôminos. A responsabilidade dos condôminos que lançam ou deixam cair objetos das unidades autônomas, do furto e roubo dentro do condomínio e do acidente pessoal em elevadores.

Palavras-chave: Condomínio Edilício, Responsabilidade, Moradores

1 INTRODUÇÃO

Desde os primeiros assentamentos humanos houve a necessidade de aproximação dos seres humanos, por motivos de segurança, da divisão da caça etc.

A partir do início do século XX, especialmente após o término da Segunda Guerra Mundial, a chamada crise habitacional tornou-se protagonista dos mais sérios problemas enfrentados nas grandes cidades, os quais foram buscar no condomínio em planos horizontais a solução, o que exigiu conceituação dogmática dessa sui generis forma de propriedade, em que o conjunto dos deveres impostos àqueles a que a ela estão sujeito, rompe, pelas limitações impostas em razão da sua própria natureza coletiva, a tradicional conceituação da propriedade, ascendendo em importância as teorias que subordinam o domínio, em função do bem estar social, às contingências que conjugam, a um só tempo, propriedade privada e compartilhada. (INNOCENTI, online, 2002).

A palavra condomínio significa aquele que é “domínio que pertence a duas ou mais pessoas juntamente compropriedade, coporpriedade (MICHAELIS, online), ocorre quando há mais de uma pessoa tem a mesma coisa, ambos são pertencentes, juridicamente é uma comunhão de direitos de determinado bem, comunhão de interesses.

O condomínio é uma ficção jurídica sem personalidade jurídica da mesma forma que o espólio ou a massa falida. Portanto, quem representa processualmente o condomínio é o síndico, conforme artigo 12 do Código de Processo Civil.

O professor Clóvis Beviláqua assevera que: “Condomínio, ou compropriedade, é o direito de propriedade, exercido por mais de uma pessoa, conjuntamente, sobre uma coisa, cabendo a cada uma o mesmo poder jurídico, idealmente na totalidade e nas mínimas partes da coisa”.

Conforme assevera Carlos Alberto Gonçalves:

Em regra, a propriedade de qualquer coisa pertence a uma só pessoa. Pode-se dizer que a noção tradicional de propriedade está ligada à idéia de assenhoreamento de um bem, com exclusão de qualquer outro sujeito. Mas há casos em que uma coisa pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente. Essa situação é designada por indivisão, compropriedade, comunhão ou condomínio. (GONÇALVES, 2015, p. 356).

O condomínio edilício é aquele que provém de condomínios verticais, sua previsão legal está nos artigos 1.314 até 1.330 do Código Civil de 2002.

No condomínio edilício cada condômino é titular da sua unidade autônoma e titular das partes comuns, portanto, é uma propriedade com área comum e uma propriedade privada.

A professora Maria Helena Diniz assevera:

A propriedade exclusiva tem por objetivo a unidade autônoma (apartamento, terraço de cobertura, se isso estiver estipulado na escritura de constituição do condomínio, abrigo para veículo, sala de utilização profissional, loja), sendo lícito ao seu titular não só ceder com esta o uso das partes e coisas comuns a estranho e imiti-lo na sua posse, mas também alienar ou gravar de ônus real cada unidade, com o consentimento dos demais condôminos, conforme dispõe o art. 1.331, §§ 1º e 5º do Código Civil. (DINIZ, p. 197, 2002).

Na convenção do condomínio serão prefixadas normas adotadas pelo condomínio, como será administrado, contendo regras minuciosas sobre o uso das coisas comuns.

1.2 Direitos e Deveres dos Condôminos  

Está preceituado no Código Civil de 2002 em seu artigo 1.335 os direitos do condômino referentes a uso, gozo, fruição e alienação, que independe do consentimento das outras unidades.

                           

Artigo 1.335 São direitos do condômino:

I-        Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II-        Usar das partes comuns, conforme sua destinação, e contando que não exclua a               utilização dos demais compossuidores;

III-        Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

E os deveres estão inseridos no artigo 1.336 do Código Civil

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.