APS- DIREITOS REAIS

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Analisar o caso abaixo a luz ao Patrimônio de afetação, se existisse Patrimônio de afetação neste caso, a história seria diferente? E como seria diferente?

Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 1049370 GO 2008/0085182-8

Resposta:

Diante da falência da gigante Encol, o mercado imobiliário se viu sem credibilidade e o modelo de construção e incorporação foi obrigado a se adaptar e se reformular para garantir mais segurança aos investidores.

Uma das grandes mudanças nos cenário nacional foi a instituição da Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004, que dispõe sobre o Regime Especial Tributário (RET) do Patrimônio de Afetação. A Lei do Patrimônio de Afetação veio para evitar que o sistema de administração adotado pela Encol, se repetisse isso porque com o Patrimônio de Afetação, os bens referentes a uma obra têm finalidade específica e não podem ser utilizados pela incorporadora para outro fim que não a conclusão do empreendimento. Neste modelo, a incorporadora não pode mais utilizar os recursos de uma obra para alavancar e iniciar outras.

O dinheiro das vendas não vai para o caixa central da incorporadora, ele fica em uma conta separada, destinada à obra, assim a garantia de que a obra será entregue é muito maior.

É fácil de perceber que a instituição do Patrimônio de Afetação confere muito mais segurança de que o empreendimento será concluído, já que o dinheiro da obra deve ser utilizado nela mesmo.  Tal legislação trouxe ao direito brasileiro a noção de propriedade fiduciária e, por conseguinte, de patrimônio de afetação, como espécie de garantia de crédito, no bojo da estruturação do mercado de capitais brasileiro. Diante do exposto, torna-se evidente que a criação da possibilidade de afetação patrimonial nos casos de incorporação imobiliária tornou-se uma alternativa sensata visando a evitar mazelas e prejuízos maiores ante a falência da empresa incorporadora, para que se evite o que ocorreu no caso da empresa Encol.

Por fim, neste caso se existisse o Patrimônio de afetação os compradores alcançariam o resultado final das suas unidades inicialmente tratadas, pela garantia de crédito e segurança jurídica.