Direito de Superficie

DIREITO DE SUPERFÍCIE

EXTINÇÃO

1. Normal

Extinta a concessão, a construção ou plantação incorporam-se ao solo definitivamente, assim, tendo em mente que o direito de superfície importa em desmembramento da propriedade, a extinção acarreta o remembramento.

De acordo com o caput do art. 1.369 CC/02, só é admitida a contratação por tempo determinado, extinguindo o direito de superfície com o advento do termo estabelecido no contrato, denominada extinção normal. Encerrado o prazo, o proprietário do solo ingressará na titularidade das acessões pela primeira vez, pois até então a propriedade das obras era do superficiário.

Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

1. Anormal

Outra forma de extinção, prevista no art. 1.374 ocorre quando, antes do termo final, o superficiário da ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida. É possível buscar tutela das obrigações de fazer a não fazer, previstas no CC/02, para constranger o superficiário a não desviar da finalidade. O artigo 130 CC/02 fornece ao concedente o poder fiscalizatório e de praticar atos para conservação do bem.

Art. 130. Ao titular do direito eventual, nos casos de condição suspensiva ou resolutiva, é permitido praticar os atos destinados a conservá-lo.

Como exemplo podemos citar um a concessão do direito de construir um edifício, mas o superficiário simplesmente o aluga para estacionamento, sem dar inícios às obras, desviando a finalidade contratual e acarretando retomada do imóvel por parte do proprietário.

O dispositivo busca proteger a boa-fé objetiva, que deve ser observada durante todo o contrato, sendo defesa a alteração unilateral. Qualquer mudança posterior da destinação do terreno deve ser realizada de comum acordo com o proprietário, observando-se os requisitos para feitura do contrato inicial.

Ao Ministério Público cabe ingressar com ação civil pública para invalidar contrato de superfície que atenda aos interesses patrimoniais dos particulares, mas coloque em risco situações jurídicas metaindividuais. A decretação de invalidade permitirá que edificações sejam desfeitas, restituindo-se a propriedade como se encontrava anteriormente.

O proprietário concedente tem a expectativa de receber a coisa com a obra ou plantação, assim, como regra, não será devida indenização ao superficiário, tendo os interessados a faculdade de ajudar de forma contrária (art. 1.375). Não há prejuízo ao superficiário, pois ele obteve a oportunidade de explorar a superfície por tempo suficiente para obter benefícios financeiros.

Pelo art. 1.375: “Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário”. (tem caráter supletivo)

A extinção também pode ocorrer, de acordo com o art. 1.376, com a desapropriação. Neste caso, a indenização será dada tanto ao proprietário como ao superficiário, aquele recebe o equivalente ao valor do terreno e este é indenizado pela construção ou plantação.

Art. 1.376: No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um.

Em busca de evitar onerosidade excessiva para uma das partes em vista da desapropriação no início do contrato (maior perda para o superficiário) ou ao final (maior onerosidade para o proprietário), as partes podem convencionar previamente sobre a compensação econômica em face da perda da propriedade.

O descumprimento alegado em face das obrigações impostas ao superficiário deve ser comprovado em juízo, a fim de constatar a resolução por culpa deste. Tudo deve estar previsto e delimitado no contrato para regular as relações originadas. Este é o Enunciado 322 do Conselho de Justiça Federal:

“O momento da desapropriação e as condições da concessão superficiária serão considerados para fins da divisão do montante indenizatório (art. 1.376), constituindo-se litisconsórcio passivo necessário simples entre proprietário e superficiário”.

Com relação ao pagamento de tributos, o art. 1.371 prevê que cabe ao superficiário responder pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel. Tal fato pode acarretar no inadimplemento e consequente resolução contratual com base no descumprimento de obrigação contratual.

        A doutrina cita outros modos de extinção do direito de superfície, pois o rol previsto no CC/02 é meramente exemplificativo. São exemplos:

• Por abandono ou renúncia do superficiário;
• Pela resolução do contrato, se houve inadimplemento de uma das partes de umas das condições consideradas essenciais contratualmente, como pagamento do cânon ou destinação diversa da estabelecida;
• Pelo mútuo dissenso, através de um acordo de vontades;
• Pela confusão, quando se reúnem na mesma pessoa a qualidade de superficiário e de dono do solo;
• Pelo perecimento da coisa sobre a qual recai a superfície;
• Pela decadência. Neste caso específico algumas legislações prevêem o fim do direito de construir ou plantar, se a construção ou plantação não foi feita até o prazo fixado legal ou contratualmente.

SUPERFÍCIE E PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PÚBLICO

Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado em lei especial.

SUPERFÍCIE E OUTROS MODELOS JURÍDICOS

1. Locação

A locação tem caráter obrigacional e oneroso, mediante pagamento de renda periódica, a qual não faz do possuidor direto proprietário. Pode ser feita por instrumento particular, com eventual registro imobiliário, e não há incidência de imposto.