Direitos reais limitados

DIREITOS REAIS LIMITADOS. DIREITO DAS COISASDireitos de uso e fruição (superfície, servidões prediais, usufruto, uso, habitação);Direito de aquisição (decorrente do compromisso de compra e venda) Direitos de garantia (penhor, hipoteca e anticrese).Conceitua-se direito real sobre coisa alheia como o direito de senhorio que confere ao seu titular poder imediato sobre a coisa de propriedade de outrem, com exclusão das demais pessoas. ^[1]DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO – Superfície, servidões prediais, usufruto, uso e habitação e o direito real de superfície.DA SUPERFÍCIEDá-se através de ato negocial entre particulares onde o proprietário de um imóvel concede a outrem a utilização do solo, ou seja, a superfície, conservando a propriedade, porém, desvestida de toda a utilização da coisa imóvel. Difere-se do arrendamento por ser um direito real. Consiste na concessão, por parte do proprietário, do direito de plantar e/ou construir em seu terreno a outrem, por tempo determinado – temporária -, devendo ser observado a forma de escritura pública e o registro imobiliário. O objeto do negócio jurídico é a exploração da superfície (gratuita ou onerosa), excluindo-se a exploração do subsolo.duas pessoas podem convencionar entre si que uma pode construir sobre o terreno de propriedade de outra, permitindo que a edificação seja do domínio de um e o lote permaneça no patrimônio do outro. A Lei 10.257/01 – Estatuto da Cidade trata como um dos institutos jurídicos que devem servir de instrumento da política urbana.  Seria mais uma forma disponível a ser utilizada no cumprimento da função social da propriedade.  ENFITEUSE^[2] não está prevista no Código Civil de 2002, sendo que as antigas foram mantidas e serão regidas pela lei anterior e especial até a extinção. Enfiteuse é o direito que autoriza o enfiteuta a exercer sobre coisa imóvel pertencente a outra pessoa todos os poderes inerentes ao domínio pagando-lhe uma pensão ou foro anual. A enfiteuse é perpétua e atribui ao enfiteuta o domínio útil do imóvel .DAS SERVIDÕES A servidão como direito real limitado é constituída por convenção bilateral entre proprietários, por testamento, como ato de ultima vontade e registrada no Registro de Imóveis. O fundamento principal da servidão é a utilidade que importa aumento na utilidade  ou no conforto do prédio dominante, tornando mais útil e mais agradável. São exemplos: retirar água de prédio vizinho onde há poço, fonte ou rio. Servidão de trânsito: condução de gado ao poço vizinho, passagem de água. Proporciona ao dono de um prédio, em razão de manifestação de vontade, que certo benefício seja constituído em favor do outro prédio, havendo entre os imóveis uma relação de subordinação que beneficia seus donos, devendo, logicamente constar no Registro de Imóveis. É instituída voluntariamente. As servidões mais conhecidas são as de passagem, de aqueduto, de iluminação e eletrificação. O prédio dominante é aquele que percebe o benefício com a restrição, e, serviente (por servir outro prédio) o prédio onerado.  Extingue-se com renúncia, resgate, cessação da utilidade reunião de ambos os prédios e só produzirá efeitos quando a mesma for cancelada. Art. 1.385, §2º^[3]Não confundir: passagem forçada visa dar destinação econômica ao imóvel encravado, sem acesso a via pública. A servidão é dar maior utilidade ao imóvel. DO USUFRUTOConstitui-se no direito que uma pessoa tem de usar a coisa alheia durante certo tempo, sem alterar-lhe a substância. Confere-se ao usufrutuário os direitos de usar e fruir da coisa alheia enquanto que o nú-proprietário mantém apenas os direitos de dispor e reivindicar. Em poucas palavras é o direito de usar uma coisa pertencente a outrem e de perceber os frutos.É uma forma considerada comum já que é bastante utilizada, principalmente entre ascendentes e descendentes. É necessário, também, o registro imobiliário para ter oponibilidade erga omnes e não se prolonga além da vida do usufrutuário. A função do usufruto é basicamente alimentar assegurando à pessoa beneficiada meios de subsistência, como no exemplo do usufruto de imóvel residencial, que servirá para suprir as necessidades de moradia do usufrutuário, daí sua concessão gratuita.  Maria Helena Diz conceitua o usufruto com base no art. 713 do Código civil de 1916: “constitui usufruto o direito real de fruir as utilidades e frutos de uma coisa, enquanto temporariamente destacado da propriedade”. Denomina-se usufruto legal aquele estabelecido por lei (exemplo é aquele instituído em favor dos pais no exercício do poder familiar quanto aos bens dos filhos menores) e convencional todos os demais. Existem cinco espécies de usufruto, classificando-se em relação à origem, duração, ao objeto, extensão e aos titulares.

a) Quanto à origem, o usufruto poderá ser legal (instituído por lei) ou convencional (constituído por negócio jurídico). b) Quanto à duração, poderá ser temporário; quando estipulado com prazo estipulado para seu término ou condição resolutiva; ou vitalício; quando não há prazo estipulado para seu fim, durando até o fim da vida do usufrutuário. c) Quanto ao objeto, o usufruto poderá ser próprio; quando recai sobre coisa inconsumível e infungível; e impróprio, quando recai sobre coisa consumível ou fungível. Neste caso, conforme dispõe o artigo 1392, CC, o usufrutuário deverá restituir ao nu-proprietário o valor da coisa ou outra coisa com equivalente quantidade, gênero e qualidade.d) Quanto à extensão, o usufruto poderá ser universal; quando recai sobre uma universalidade de bens (herança, patrimônio, fundo empresarial); particular; quando recai sobre apenas um bem; pleno; quando não há restrições no uso da coisa; e restrito; quando há restrições no uso da coisa.e) Quanto aos titulares, este direito real poderá ser simultâneo; quando é estipulado simultaneamente em nome de mais de uma pessoa; ou sucessivo; quando é estabelecido por prazo certo em nome de duas ou mais pessoas sucessivamente.

PROPRIEDADE RESOLÚVEL Se diz que a propriedade é resolúvel quando o próprio título de aquisição está subordinado a uma condição resolutiva ou ao advento do termo (A previsão da extinção da propriedade é feita no próprio título que constitui tal propriedade). Nesse caso, deixa de ser plena, assim como quandopesa sobre ela ônus reais, passando a ser limitada. - A resolução da propriedade está subordinada a acontecimento futuro (1.359) certo ou incerto. Exemplo: Contrato de Compra e Venda com cláusula de Retrovenda. Doação com cláusula de reversão. Alienação Fiduciária em Garantia. - Em se verificando o fato previsto no título, cessa automaticamente o efeito jurídico do negócio realizado, não sendo necessária ação judicial para que a pessoa beneficiada pela resolução se torne proprietária da coisa. A resolução se opera automaticamente. - Pode vir de um negócio jurídico a título gratuito ou oneroso, inter vivos ou causa mortis isso porque a resolução está subordinada a acontecimento futuro, certo, ou incerto.Art. 1.360 – Causa superveniente: donatário que pratica ato de indignidadeDesapropriação.PROPRIEDADEFIDUCIÁRIASurge com a Lei de Mercado e Capitais – 4.728/65 e Decreto-Lei 911/69, que também regula o instituto. Posteriormente alterado pela Lei 10.931/2004. Em relação a alienação fiduciária em garantia de imóveis há a Lei 9.514/97.Trata-se de sistema mais eficiente do que os direitos reais de garantia em função deatribuir ao credor a qualidade de proprietário. O bem deixa de integrar o patrimônio de devedor.Na alienação fiduciária em garantia dá-se a transferência da propriedade do bem ao credor (geralmente financeira que forneceu o numerário, denominado de credor fiduciário) em garantia do pagamento, permanecendo o devedor (fiduciante) com a posse direta.  Há duas importantes funções econômicas importantes que proporciona o instituto: proporcionar maior facilidade e melhores condições para o consumidor na aquisição de determinados bens de valor razoável e fornecer garantia mais eficaz ao financiador que passa a ter a propriedade resolúvel da coisa financiada enquanto não for paga a dívida.Peculiaridades: constituição em mora, ação de busca e apreensão, vencimento antecipado do contrato, registro no Cartório de Títulos e Documentos. Em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento. Nos termos do art. 1.365, o credor fiduciário, em caso de não pagamento, é obrigado a leiloar o bem, não simplesmente ficar com a coisa alienada. Feito o leilão, do valor apurado, desconta-se as despesas realizadas  com esse procedimento e utiliza o saldo para abater da dívida ou restituir o devedor. Existe a alienação fiduciária de imóveis – Lei 9.514/97 -  regulando a alienação fiduciária em garantia, principalmente nos artigos 22 – 33.

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