Embargos de Declaração

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA  ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO

Distribuição por dependência aos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial nº XXX

ALMIR SANTANA, brasileiro, casado, profissão XXX, RG XXX, CPF nº XXX, residente e domiciliado na Rua XXX, nº XXX, Bairro XXX, Ribeirão Preto/SP, vem à presença de V. Excelência, por intermédio de seu procurador infra-assinado, procuração em anexo, ingressar com ação de 

EMBARGOS DE TERCEIRO,

em face de HANS KUNSTEN, solteiro, empresário, residente à Rua XXX, nº XXX, Ribeirão Preto /SP, pelos fatos e fundamentos expostos a seguir, nos termo do artigo 675 e seguintes do novo Código de Processo Civil.

1. DOS FATOS

O embargante adquiriu do embargado, um imóvel para sua moradia, localizado na cidade de Ribeirão Preto/SP na Rua XXX, Bairro Entre Lagoas, CEP 123456.

O Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda (anexo 1), sem cláusula de arrependimento, foi assinado pelas partes em 15 de agosto de 2014, o valor ajustado foi saldado por meio de cinco prestações iguais, a primeira delas a vista, na data do contrato, conforme cópias em anexo (anexo 2).

Em 15 de dezembro de 2014, o promissário comprador pagou a ultima parcela do preço do imóvel, cuja assinatura foi imediatamente reconhecida no 1º Tabelião da comarca (anexo 3). Não foi possível a lavratura imediata da escritura de venda e compra, uma vez que o vendedor ainda não obtivera o “Habite-se”.

Em 10 de agosto de 2015, ALMIR SANTANA e sua esposa VANESSA após a aquisição do imóvel onde passou a residir, conforme comprovantes de água, luz e telefone em anexo, (anexo 4), tomou conhecimento da existência de uma penhora sobre o imóvel, determinada por este Juízo, nos autos da execução supra, ajuizada pelo BANCO FOMENTO AGRICOLA S/A, em face de KUNSTEN & KUNSTEN LTDA, da qual o promitente vendedor era sócio, em virtude de ter oferecido, em 10 de janeiro de 2014, o imóvel em garantia de empréstimo obtido pela sua empresa junto a instituição  bancária.

2. DO DIREITO

Em razão dos fatos acima narrados, evidencia-se que o embargante está sofrendo grave lesão em seu direito de posse, haja vista que adquiriu o imóvel através de contrato de compromisso de compra e venda, embora em época posterior ao imóvel ser dado em garantia, porém de boa fé, sem o conhecimento da aludida penhora, conforme cópia do registro a época da assinatura da promessa de compra e venda em anexo (anexo 5). A comprovação da posse é apresentada pelo embargante pelo contrato de compra e venda assinado por três testemunhas, além de comprovantes de luz e água, bem como a declaração de três testemunhas que seguem acostadas nesta inicial.

O Código de Processo Civil garante ao terceiro senhor ou possuidor a defesa da posse diante turbação ou esbulho decorrentes de penhora judicial. Alias, o entendimento que se extrai da Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça (é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro) aplica por extensão os embargos em que se pretende a defesa da posse por terceiro que adquiriu de boa fé o imóvel por contrato de venda e compra sem o registro, ainda mais neste caso que a falta de registro se deu por culpa exclusiva do vendedor, não tirou o habite-se.

Imperioso destacar que em momento nenhum o domínio da posse foi alvo de questionamentos por parte da embargada, tornando-se irrelevante qualquer discussão acerca do título de domínio neste momento, mesmo que sem registro.  

No que diz respeito a escritura pública da penhora no Registro de Imóveis, possui presunção jure et de jure, nos termos do disposto no Artigo 844 do Novo Código de Processo Civil, ou seja, na ausência do registro da penhora, presume-se possuidor o terceiro de boa fé que desconhecia a situação fática à época da assinatura do compromisso de compra e venda, conforme restou demonstrado.