DIREITO REAIS DAS COISAS: HIPOTECA

JOÃO PESSOA, 11 DE NOVEMBRO DE 2016

DIREITO REAIS DAS COISAS

HIPOTECA

         A hipoteca é o direito real recainte sobre um imóvel, um navio ou um avião, que, embora não entregues ao credor, o asseguram, preferentemente, do cumprimento da obrigação. Assim sendo, não paga a dívida, cabe ao credor o direito de excutir o bem dado em garantia, para com o produto apurado em praça pagar-se, preferentemente e com exclusão dos outros credores, que só terão direito às sobras, se houver.( SILVIO RODRIGUES)

     

 Poder-se-ia dizer que, através da hipoteca, mobiliza-se a riqueza imobiliária. No sentido de que o proprietário, sem alienar seu imóvel e sem vê-lo sair de suas mãos, obtém,  a  prazo  mais  ou  menos  longo,  dinheiro  correspondente  a parte do seu valor.”

NATUREZA JURIDICA

        O Código Civil arrola a hipoteca entre os direitos reais. Vimos que se trata de um direito real sobre coisas alheias e ainda, um direito real de garantia.

         A qualidade real desse direito surge pela inscrição de seu ato constitutivo no registro de imóveis da circunscrição onde se situa a coisa dada em garantia. Até o momento da inscrição existe mero vínculos entre os contratantes ignorados por terceiros e por conseguinte, ineficaz no que lhes diz respeito.

        Com a inscrição, portanto, configura-se o direito real de garantia com todo o seu séquito se características.

      A hipoteca como direito real acessório  de garantia,  mantém os mesmos preceitos da última fase do Direito Romano. Aplicam-se-lhe os princípios gerais estabelecidos no Código Civil (arts.1.419 a 1.430).Tal como os outros direitos de igual natureza, a hipoteca é acessória a uma garantia e indivisível.

       Considera-se direito real a partir do registro imobiliário. Enquanto não registradas, as hipotecas são válidas e eficazes como garantia entre as partes, tendo, portanto, alcance real limitado ou meramente obrigacional, princípio que se mantem como regra geral.

     A coisa dada em garantia fica sujeita solução da divida e o liame jurídico hipotecário vale contra todos, daí resultando a obrigação passiva unilateral de respeito ao direito assim constituído. Ademais, a hipoteca  confere  ao seu titular a preferencia e o direito de sequela.

A hipoteca como demais os direito reais de garantia é acessório de uma divida cujo resgate visa assegurar. Ela é, no dizer de Lafayette (ob. cit.,§

173 pág. 410), a hipoteca é um direito real criado para assegurar a eficácia de um direito pessoal.

Assim, dada sua condição de acessório, o pacto adjeto de hipoteca segue o destino do contrato principal extinguindo-se quando este se extingue, contaminando-se com a nulidade de que porventura o mesmo esteja eivado.

A hipoteca, como todos os direitos reais de garantias , é indivisível, no sentido de que o imóvel dado em garantia e cada uma de suas partes ficam sujeito ao resgate da dívida e de cada uma de suas partes.  De sorte que o pagamento parcial do crédito não exonera parcialmente o imóvel onerado.

É a hipoteca convencional negocio solene, pois só se constitui através de escritura pública, dependendo sua eficácia de outorga uxória.

PRINCÍPIOS QUE REGEM A HIPOTECA

      Um regime hipotecário adequado deve ser regido por dois importantes princípios da especialização e o da publicidade.

       A especialização consiste na determinação precisa e pormenorizada dos bens dado em garantia, com sua descrição, localização, etc, bem como do montante da dívida, prazo, taxa de juros, se houver, de modo a ficar caracterizado, sem sombra de dúvida, o vinculo jurídico estabelecido entre as partes; assim, terceiros que tomem conhecimento do negócio podem avaliar o ônus que pesa sobre determinado imóvel.

       A especialização requer a descrição do bem e os requisitos da dívida (art. 1.424). Desse modo, não há como ser instituída hipoteca geral e ilimitada. O direito do credor deve recair sobre imóvel ou imóveis devidamente separados e discriminados dentre os encontráveis no patrimônio do devedor.

        A publicidade se faz através do registro. Este é que dá ciência a todos de que aquele bem determinado está sujeito ao ônus hipotecário.

A publicidade é obtida pelo registro imobiliário, assegurando-se, assim, seu conhecimento por terceiros. Efetua-se o registro no local do imóvel ou em cada um deles se o título se estender a mais de uma circunscrição imobiliária (art. 1.492).Como resultado do registro, atende-se ao princípio da prioridade. O número de ordem do registro determina a prioridade (art. 1.493, parágrafo único). Duas hipotecas ou quaisquer outros direitos reais não podiam ser inscritos no mesmo dia, salvo se fosse precisada a hora exta da escritura (art. 1.494). Essa regra foi explicitada no art. 192 da Lei dos Registros Públicos.

      Inútil encarecer a importância  da publicidade, pois ela impede  que terceiros  possam alegar ignorância do ônus. O eventual adquirente ou credor de uma segunda hipoteca sabem que o bem que adquiriram  ou receberam em garantia era objeto de uma hipoteca anterior, e que, assim, assegura preferentemente, o regaste do credito  de que é titular o credor hipotecário.

EFEITO DA HIPOTECA

Para melhor analisar o instituto, convém ter em vista os seus efeitos que em relação ao devedor , quer em face do credor hipotecário quer diante do terceiro.

1. Em relação ao devedor. Antes do vencimento do débito e, portanto, antes da propositura da ação executiva, o devedor conserva todos os direitos sobre a coisa. Não pode entretanto, praticar atos que de qualquer modo direta ou indiretamente, sejam capazes de desvaloriza-la , deteriorá-la ou destruí-la.

Da mesma maneira, não lhe pode alterar a substância, tal como mundificar-lhe fundamentalmente o gênero de cultura, se tal modificação implicar a assunção de um risco de diminuição de valor.

1. Em relação ao credor hipotecário. Vencida a divida a obrigação, pode o credor, em execução, vender judicialmente o imóvel objeto da garantia e pagar-se, com preferência sobre qualquer outro credor. Sua preferencia, contudo esbarra com algumas exceções, das quais enumero as principais:

l- custas judiciais, devidas no processo de execução da hipoteca são pagas com primazia.

ll- o impostos e taxas devidas a FAZENDA PUBLICA, em qualquer tempo são pagos preferencialmente a quaisquer outros créditos, seja qual for a sua natureza.

III- a divida proveniente do salario do trabalhador  agrícola será apaga, precipuamente, a quaisquer  outros créditos, pelo produto da colheita para qual houver concorrido com seu trabalho.