DIREITOS REAIS - CONDOMÍNIO

1.        CONDOMÍNIO        4

1.2 Características        4

1.3 Disciplina legal        5

1.4 Administração do condomínio        7

1.5 Extinção do condomínio        8

2.        CONDOMÍNIO EDILÍCIO        10

2.1 Noção geral        10

2.2 Características        11

2.3 Constituição        12

2.4 Administração        14

2.5 Direitos e Deveres dos Condôminos        15

2.6 Despesas        16

2.7 Extinção        17

3.        REFERÊNCIAS        19

1. CONDOMÍNIO

Para tratar de condomínio faz-se necessária uma breve introdução ao conceito de propriedade, sendo aquela em que somente uma pessoa tem o direito de usar, gozar, dispor da coisa e reavê-la de quem injustamente a detenha, no entanto, quando essa coisa pertencer à mais de uma pessoa, simultaneamente, temos uma relação condominial. O condomínio também é conhecido como compropriedade e comunhão.

1.1 Noção geral

Para VENOSA (2016 p. 355) na comunhão os sujeitos exercem os direitos de forma simultânea e concorrente, uma vez que o condomínio é uma modalidade de comunhão, específica do direito das coisas, sendo necessário que o objeto do direito seja uma coisa, não sendo exclusividade da propriedade, ocorrendo entre titulares de enfiteuse, usufruto, uso e habitação.

Numa visão geral PEREIRA (2016, pg. 148) conceitua o condomínio:

Dá-se condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes. O poder jurídico é atribuído a cada condômino, não sobre uma parte determinada da coisa, porém sobre ela em sua integralidade, assegurando-se a exclusividade jurídica ao conjunto de comproprietários, em relação a qualquer pessoa estranha, e disciplinando-se os respectivos comportamentos, bem como a participação de cada um em função da utilização do objeto.

Nesse sentido entende-se que cada condômino tem o seu direito de propriedade limitado pelo direito de outro condômino na medida de suas quotas, e cada um exerce o direito sobre o todo em face de terceiros, bem como, tem responsabilidade conjunta aos outros condôminos sobre a manutenção e cuidados sobre a coisa.

1.2 Características

Em relação a divisão do condomínio, o Código Civil de 2002, classifica-o como sendo voluntário e necessário, na parte geral, regulando matéria em que várias pessoas tem o domínio sobre alguma coisa, não necessariamente uma propriedade e condomínio edilício, como uma parte especializada, regulando o convívio entre pessoas que vivem em prédio verticais,

O condomínio quanto à sua origem, segundo GONÇALVES (2016, p.381-382) classifica-se como sendo convencional, eventual ou legal. O convencional origina-se pela vontade dos condôminos quando adquirem a propriedade do mesmo bem. Eventual se dá pela vontade de terceiros, como por exemplo, em uma doação ou herança. Ambos tem caráter transitório, podendo ser extintos a todo tempo pela vontade de qualquer condômino, No caso do condomínio legal, este se forma através de uma imposição legal, tendo caráter permanente, como no caso de paredes, cercas, muros e valas.

Quanto à forma, continua o citado doutrinador, que o condomínio pode ser pro diviso e pro indiviso, sendo que no primeiro, o condômino age como se fosse dono exclusivo, situando-se em parte certa e determinada da coisa. Por outro lado, no segundo caso, a comunhão é de direito e de fato, sendo que cada um age como se tivesse propriedade da coisa toda, não havendo localização certa e determinada de cada um.

Quanto ao objeto, assevera ainda que o condomínio pode ser universal, abrangendo todos os bens, inclusive frutos e rendimentos, assim como na comunhão hereditária, e singular, incidindo somente sobre coisa determinada, como no caso de um muro.

1.3 Disciplina legal

As regras gerais referentes ao condomínio estão disciplinadas no Código Civil de 2002, sendo que as regras disciplinadoras do condomínio voluntário ou convencional, estão contidas nos artigos 1.314 à 1.330. Quanto ao condomínio necessário, apresenta-se nos artigos 1.331 à 1.358.

De acordo com PEREIRA (2002, p. 150), devido à situação especial gerada pela pluralidade subjetiva, o respeito aos direitos recíprocos dos condôminos impõe a cada um limitações, que dão origem a direitos e deveres de uns em relação aos outros. Assim, para que haja entendimento sobre os direitos e deveres de cada condômino, é preciso primeiramente delimitar o conceito de quota ideal. Para tanto, obervou-se as lições de DINIZ (2013, p.238), que define como sendo” a fração que, no bem indiviso, cabe a cada consorte”. Ou seja, a quota ideal é o elemento que permite calcular as vantagens e ônus de cada consorte, sendo determinada em título, ou na falta desse, presumem-se iguais os quinhões.

DEKKERS appud DINIZ (2013, p.238), dispõe que cada condômino é dono da coisa comum na integralidade, não limitando seu direito apenas à quota ideal, mas estendendo-se a coisa toda. Deste modo, os comproprietários têm direitos e obrigações sobre sua fração ideal e sobre a coisa comum, tendo certa autonomia para praticar atos jurídicos em sua quota-parte. Por outro lado, na coisa comum só poderá praticar atos autorizados pelos demais consortes ou através de deliberação conjunta da maioria.

No que tange a utilização da coisa, o Código Civil de 2002, em seu art. 1.314 faz previsão expressa que cada condômino poderá utilizar-se da coisa conforme sua destinação, e sobre ela exercer todos os diretos compatíveis com a indivisão, podendo reivindica-las de terceiros e defender sua posse. Ainda há previsão de poder alhear sua quota ou grava-la, no entanto, só poderá dar posse, uso ou gozo a terceiros se houver consenso dos outros comproprietários.