Direitos Reais

1) Se o Condomínio Edifício não é Pessoa Jurídica qual é a sua natureza jurídica?

Resposta: O Condomínio Edifício, trata-se de edificação em que partes são de propriedades exclusivas e comum dos condôminos. Assim, a cada unidade autônoma corresponde uma fração ideal do terreno e das partes comuns. Várias teorias tentam explicar a natureza jurídica de condomínio em estudo, dentre elas:

a) a acéfala, que nega a existência de verdadeira propriedade nessa forma de condomínio; b) a da propriedade horizontal como servidão, adotada pelo direito francês; c) a da propriedade horizontal como direito de superfície, adotada pelo direito alemão. A corrente mais aceita e consentânea com o ordenamento jurídico brasileiro, entretanto, descreve o condomínio edilício como um ente despersonalizado, que possui CNPJ, mas não é classificado como pessoa jurídica.

Artigo 1331 a 1358 do Código civil.

2) A convenção Condominial é o ato constitutivo do condomínio de edilício, ela tem a natureza contratual ou Estatutária?

Resposta: A convenção não é título executivo, porque, em relação a este, exige-se, além de um documento formal, um conteúdo literal que demonstre liquidez e certeza, a respeito de determinado valor em uma relação de débito / crédito. A convenção condominial, diferentemente, apesar de se apresentar sob a forma documentada, instrumentalizada, é de natureza institucional, originada de manifestação plurilateral de vontades, direcionadas a determinado fim ( o condomínio). É considerado ato-regra e, sob esse enfoque, diz-se que tem efeito vinculante, no que tange ao equilíbrio comportamental do grupo condominial ( interna corporis) e, em certa medida, com direcionamento erga omnes (externa corporis), desde que cumprida a exigência registraria (registro no Cartório de Registro de Imóveis).

A convenção do condomínio não tem natureza meramente contratual, tem um perfil estatutário, pois não faz lei apenas entre as partes que lhes deram aprovação, sendo configurada como uma norma regra que vincula além daqueles que deram a sua aprovação, todos os que futuramente ingressarem no condomínio, na condição de adquirente, locatários e promissários compradores (FARIAS, ROSENVALD, 2012, p.919). Seu conteúdo caracteriza uma espécie de legislação privada, pois a doutrina reconhece sua natureza jurídica institucional normativa (ALMEIDA, 2013, p.1113).

3) Ainda sobre a convenção, suponha que ela tenha sido elaborada na vigência de uma determinada lei, e que essa lei tenha sido notificada, pergunta-se a convenção se reportará a lei antiga ou a lei nova? Situação – Lei 4.591/64: Multa de 20% por atraso no pagamento na taxa condominial; no código civil 2%; código civil artigo 1331, paragrafo 1º até 2012: a vaga de garagem poderia ser alienada livremente pelo condomínio no silencio de convenção; nova regra a partir de 2012, só é permitido o condomínio alienar vaga de garagem para estranho se a convenção autorizar.

Resposta: A partir do novo Código Civil, o limite para multas por atraso no pagamento de condomínio é de 2%, mesmo se a convenção que fixa percentual maior for anterior à data da nova lei. O entendimento é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.