Direitos Reais

DIREITOS REAIS LIMITADOS

1. Direito real de superfície

1.1. Conceito - Direito real limitado, pelo qual o proprietário (que passa a chamar-se “nu-proprietário”, ou “fundeiro”) confere a um terceiro (denominado superficiário), por prazo determinado, ou nos termos do pacto, a propriedade de plantações e edificações que este efetuar sobre ou sob o solo, durante a existência do pacto.

1.2. Natureza jurídica do Direito Real de superfície

a) A superfície é direito real sobre coisa alheia – Esta teoria se angulariza sob a ótica do concedente, o qual cede temporariamente o domínio daquilo que for edificado ou plantado sobre o solo, para, ao cabo, consolidar a propriedade do que foi edificado ou plantado.

b) A superfície é verdadeira propriedade – Sob este ângulo, o direito de superfície é verdadeira propriedade, posto que ao superficiário assistem todos os poderes inerentes ao domínio daquilo que for plantado ou construído. Apenas é propriedade resolúvel, ou seja, nasce contendo em si o gérmen de sua própria extinção.

1.3. Extinção

• Pelo advento do termo (art. 23, I);

• Pelo descumprimento de obrigações contratualmente assumidas pelo beneficiário (art. 23, II);

• por destinação diversa dada pelo beneficiário ao terreno (art. 24, § 1º);

• A extinção deverá ser necessariamente averbada em cartório (art. 24, § 2º);

• Pelo advento do termo (interpretação contrario sensu do art. 1.374, 1ª parte) e por destinação diversa dada pelo beneficiário ao terreno (art. 1.374, parte final);

• O código silencia sobre a necessidade de averbar-se a extinção;

1.3.1. Consequências da extinção - O proprietário consolida a propriedade plena do

bem, adquirindo a propriedade das acessões e benfeitorias. Admite-se a ocorrência de indenização (forma de responsabilidade civil contratual) ao superficiário, desde que prevista contratualmente (art. 24). O proprietário consolida a propriedade plena do

bem, adquirindo a propriedade das acessões e benfeitorias. Admite-se a ocorrência de indenização(forma de responsabilidade civil contratual) aosuperficiário, desde que prevista contratualmente(art. 1.375, CC).

1.4.  Direito de superfície e institutos similares

a) Locação urbana, ou rural – A principal diferença é que a locação, enquanto negócio jurídico, produz efeitos restritos às partes pactuantes, enquanto o direito de superfície possui oponibilidade erga omnes. A locação será sempre onerosa, ao passo que a superfície poderá ser cedida gratuitamente.

b) Parceria agrícola – A parceria possui natureza contratual, incluindo-se no rol dos contratos aleatórios, havendo repartição de lucros previamente estipulada. O direito de superfície, conforme já dito, é direito real.

c) Enfiteuse – Institutos de origem coincidente, diferem-se pelo fato de a enfiteuse ser perpétua (enquanto a superfície é temporária), onerosa, ainda que módica (ao passo que a superfície poderá ser onerosa ou gratuita); na enfiteuse, o enfiteuta poderá converter-se em proprietário exercitando o direito de resgate (na superfície, o superficiário necessariamente perderá a propriedade quando do término do contrato).

d) Concessão de direito real de uso – Esta é contrato administrativo por meio do qual o Poder Público confere ao particular o direito real de uso resolúvel sobre terreno público (vem disciplinada pelo Dec.-Lei 271/67). As duas principais diferenças são que a concessão de Direito Real de uso necessariamente envolverá um ente da Administração Pública como concedente, e, além disso, transfere apenas o uso do imóvel, enquanto no Direito Real de superfície o superficiário adquire a propriedade resolúvel.

2. Servidão

2.1. Conceito - O termo servidão é empregado em direito para designar dois fenômenos

distintos:

a) Servidões administrativas - São restrições impostas pela Administração Pública ao particular em função da necessidade de realização de obras e serviços, podendo ser indenizáveis ao proprietário por eventuais prejuízos causados. São exemplos: cabos de energia ou tubulações de água e gás que passem sobre ou sob o solo de determinada propriedade privada. São estranhas aos Direitos Reais, sendo matéria de Direito Administrativo.

b) Servidões prediais (art. 1.225, III, 1.378 – 1.389, CC) – Estas, sim, constituem verdadeiros direitos reais. O Código Civil pátrio traz, em seu art. 1.378, um conceito de servidão, tendo por base seus elementos constitutivos. Complementando o conceito legal, a servidão pode ser, assim, definida como: Direito real sobre coisa alheia, consistente no gravame ou encargo, aparente ou não, imposto por um prédio (dominante) a outro (serviente), pertencentes a proprietários diversos, por contrato, testamento ou usucapião (nesta hipótese, apenas para as servidões aparentes), e registrada em cartório.

2.1.1. Elementos do conceito - São elementos do conceito supra:

A servidão é direito real sobre coisa alheia – Trata-se do benefício que o proprietário de um prédio tem sobre o proprietário de prédio alheio;

A servidão pode ser aparente ou não – Você verá adiante que tal classificação possui importância, sobretudo no que se refere à possibilidade de aquisição por usucapião;

A servidão se dá sempre entre prédios de donos diferentes – Não é possível falar em servidão quando ambos pertencerem ao mesmo proprietário.

A servidão surge por negócio jurídico ou usucapião – Jamais, em se tratando das servidões reguladas pelo direito civil, haverá imposição na constituição de uma servidão. Esta será criada por negócio jurídico (contrato ou testamento) ou adquirida por usucapião;

A servidão deve ser registrada em cartório de Registro de Imóveis – O registro é condição para a oponibilidade erga omnes e formalidade exigida pela lei.

2.2.  Princípios que regem as servidões

a) Princípio da indivisibilidade (art. 1.386) – Tal princípio, positivado no art. 1.386 do CC/02, significa que a servidão adere aos prédios por inteiro, subsistindo ainda que haja divisão dos imóveis. Não se pode falar em “quota ideal” da servidão, tampouco em partilha da mesma.