Fichamento sobre contrato de locação

Contratos de Locação

O contrato de locação se define pelo ato bilateral em que uma das partes se obriga a conceder o uso e o gozo de uma coisa infungível por um tempo que poderá ser determinado ou não mediante uma contrapartida de remuneração.

São duas as partes envolvidas neste contrato sendo o locador e o locatário. Este que se obriga por conceder o uso e o gozo e aquele pela remuneração (aluguel) por tal concessão que pode ser pago em dinheiro ou entrega de frutos ou produtos.

Tem como elementos essenciais o preço, a coisa e o consentimento.

Natureza jurídica

É um contrato bilateral de obrigações recíprocas, oneroso, consensual, comutativo, com prestações certas e não aleatórias e trato sucessível. Pode ser não solene exceto se com fiador.

Bens passíveis de locação

Todos os bens infungíveis são passiveis de locação. Podem ser bens móveis e imóveis, pertencentes ao poder publico ou ao proprietário privado e também bens corpóreos e incorpóreos tais quais direitos sobre coisas. Quando se trata de imóveis tais locações são reguladas pela lei 8.245/1991 sendo aplicado subsidiariamente o código civilista.

Obrigações

O locador se obriga a entregar ao locatário a coisa alugada na forma contratada pronta para o uso a que se destina de forma que possa se manter em uso pelo tempo do contrato salvo estipulação em contrario.

O Locatário se obriga a utilizar a coisa alugada de acordo com o contratado e cuidar de tal coisa como se sua fosse. A pagar os alugueres nas datas e forma convencionadas. Levar ao conhecimento do locador qualquer problema que possa vir a ter com o imóvel na relação com terceiros que venham alegar algum direito sobre a coisa. Restituir a coisa, ao final da locação, no estado em que a recebeu salvo desgastes naturais.

Princípios gerais

Algumas regras são básicas quando do contrato de locação. Entre elas:

* No silencio do acordo o acessório segue o principal

* Há o direito de retenção pelo locatário quando não ressarcido pelo locador pelas benfeitorias necessárias ou uteis que foram autorizadas.

* Caso a coisa locada se deteriorar sem culpa das partes ficará a critério do locatário a resolução do contrato ou a redução do valor do aluguel.

* O locador é responsável por vícios ocultos e por eventuais evicções.

* Pode-se utilizar índices variáveis de correção mas não é permitido o aluguel em moeda estrangeira ou vinculado ao salário.

* Valor do aluguel será por acordo entre as partes ou por determinação legal quando assim disser a lei.

Locação bens imóveis regulados pelo código civil

Ao se falar de bens imóveis, alguns são regulados pelo código civil e outros por leis especiais.

Dentro os que se regulam pelo código civil, temos como exemplos as garagens autônomas, estacionamento de veículos, outdoors (destinados a locação de espaço publicitário), instalações destinadas a leasing ou arrendamento mercantil, apart-hotel, etc.

Locação de bens imóveis regulados por leis especiais

Os imóveis rurais tem sua locação regulados por lei especial mas que não faz parte do foco de nosso fichamento.

Os imóveis públicos que se locam a particulares seguem o decreto lei 9.760/46.

Imóveis residenciais e não residenciais regulados pela lei 8.245/91 alterado pela lei 12.112/09.

Locação de bens imóveis residenciais e não residenciais

Podemos separar a locação de imóveis em seis categorias. Residencial que se destina à pessoa física com fins de residência, empresarial que tem como característica principal a possibilidade da ação renovatória pois possui fundo de comercio e celebrado ente um locador e um empresário, o não residencial que tem como característica o imóvel locado para habitação mas por pessoa jurídica e também entre pessoas físicas que não se destinem a residências e entre sociedades simples e ainda as locações que poderiam ser classificadas como empresariais mas que não admitem ação renovatória, mista quando o critério se dá pela preponderância da destinação, para temporada e em lojas de shopping centers. Esta classificação é a definida pelo Prof. Scavone em seu livro Direito Imobiliário – Teoria e Pratica.

Não residenciais

Podemos resumidamente classificar como não residenciais sendo os que se destinam ao comercio, indústria e sociedade civil com fins de lucro. Os contratos deverão ser por escrito, e por prazo determinado. Neste tipo de contrato há o direito à ação renovatória que é uma espécie de garantia dada ao empresário que irá desenvolver no imóvel alugado um fundo comercial sendo que este fundo comercial acaba se tornando um bem valioso. Para se ter direito à ação renovatória algumas regras devem ser respeitadas. O contrato deverá ser escrito e por tempo determinado, deverá ter cinco anos consecutivos ou pela soma dos vários contratos consecutivos, estar no mesmo ramo de atividades por mais de três anos e a ação deverá ser pleiteada entre um ano e seis meses antes do final do contrato que é quando o locador exprimirá sua vontade de permanecer no imóvel.