Hipoteca

                                H  I  P  O  T  E  C  A

        - PREVISÃO LEGAL: Art. 1473 a 1505 CC/02

        - CONCEITO        

           Modalidade de garantia real que confere ao credor direito real sobre bem, em regra imóvel, do devedor, o qual permanece em sua posse e domínio.

        A hipoteca veio superar as desvantagens em relação a alienação fiduciária e o penhor, quais sejam, em relação a alienação fiduciária o devedor perder tanto a propriedade quanto a posse direta do bem oferecido em caução e, já no penhor o devedor perder a posse do bem, no entanto, permanecendo com o seu domínio.

        Na modalidade hipoteca o devedor oferece um bem em garantia, não lhe perdendo nem a posse, nem a propriedade.

        

        - REQUISITOS DE VALIDADE

                . Objetivo: O objeto da hipoteca é, como regra, bem imóvel no comércio. Ou seja, deve ser passível de alienação por quem o oferece em garantia. No entanto, em nosso ordenamento jurídico é permitido, art. 1473 CC/02, a hipoteca de bem móvel, como por exemplo os navios e aeronaves.

                Em relação ao solo, as minas sujeitam-se a regime especial. As jazidas minerais são propriedade distinta do solo, pertencentes à União. O dono do solo tem apenas o direito preferencial de explorá-las. Neste caso o titular poderá hipotecar somente as instalações fixas da mina. Já a concessão governamental poderá ser hipotecada, desde que averbada no Livro de Registro de Concessão de Lavra.

                O mesmo bem pode ser hipotecado mais de uma vez, desde que seu valor alcance o da primeira hipoteca e o da sub-hipoteca. Se, porém, vendido o bem, seu valor for suficiente para o pagamento apenas da primeira hipoteca, o credor sub hipotecário se tornará credor quirografário.

                . Subjetivo: Só o dono ou titular do direito pode hipotecar. Mas, não basta ser dono, é necessário ser dono capaz, que possa alienar seus bens. O falido, por exemplo, não pode.

                Os casados não poderão hipotecar seus bens sem autorização do cônjuge, salvo, se o regime de bens do casamento seja o da separação absoluta. Nos demais regimes é absolutamente necessário a autorização do cônjuge.

                Os condôminos de coisa indivisa só poderão hipoteca-la, em seu todo, com autorização dos demais.

                Os incapazes, absolutamente ou relativamente, e os empresários em recuperação judicial, também, não poderão hipotecar seus bens, salvo com autorização judicial e ouvido o Ministério Público.

                . Formal: A hipoteca será fruto de contrato entre credor e devedor ou emanará de Lei. Seja qual for o caso, haverá documento registrado. Este registro é o que lhe confere publicidade, tornando-a direito real, oponível erga omnes.

                Toda a hipoteca tem que estar especificada, ou seja, tem que estar determinado o bem, destacando o resto do patrimônio do devedor, assim como a dívida que se deseja garantir. A este ato denomina-se especializar a hipoteca. Especializada a hipoteca, será levada a registro.

- EFEITOS DA HIPOTECA

. Quanto ao devedor: O devedor terá limitados seus direitos sobre o bem hipotecado:

- Não poderá constituir outro direito real sobre o  mesmo bem;

- Poderá constituir segunda hipoteca sobre o bem já hipotecado, desde que o valor seja suficiente para cobrir a primeira hipoteca;

- O devedor poderá vender o bem gravado de hipoteca. Se vender o bem e não pagar a dívida, o credor pode excutir a hipoteca nas mãos do adquirente (direito real oponível erga omnes). Isso se deve a publicidade que o registro confere ao direito real. Ou seja, o adquirente do bem gravado não poderá alegar que não conhecia o gravame;

-  O devedor não perde a posse;

- O devedor poderá antecipar o pagamento de sua dívida, ainda que parceladamente, sendo lícito ao credor exigir que tal amortização não seja inferior a 25% do valor inicial do débito. Em caso de amortização os juros só serão devidos sobre o saldo devedor.

                . Quanto ao credor:

                        - Vencida a obrigação e não paga, poderá o credor excutir a hipoteca, intentando ação hipotecária, ou seja, o bem penhorado e vendido em hasta pública. Com o que se apurar da venda será, então, pago o credor. Há que se esclarecer que o contrato de hipoteca é título executivo extrajudicial.

                . Quanto a relação jurídica:

                        - A hipoteca pode ser estipulada por prazo determinado ou indeterminado, porém, não deverá ultrapassar 30 dias.

                        - Admite-se prorrogação por 30 dias, sem necessidade de outra contratação;

                        - O credor hipotecário terá preferência em relação aos credores pignoratícios, anticréticos e quirografários;

                        - Sequela. Persegue o bem.

                . Quanto a terceiros:

                        - Oponibilidade erga omnes ( uma vez inscrita no registro competente, de regra imobiliário, a hipoteca adquire publicidade; ou seja, se alguém comprara imóvel hipotecado, correrá o risco de perder o imóvel, caso a dívida hipotecária não seja adimplida. O credor poderá excutir a hipoteca, esteja o bem nas mãos de quem quer que seja.

                . Quanto ao bem gravado:

                        - Diz-se da sequela, ou seja,  a hipoteca acompanha o bem.

                . Quanto aos acessórios do crédito:

                        - A hipoteca garante não só o principal, mas, também os acessórios, tais como juros, correção monetária, custas, e honorários advocatícios.

                . Remição hipotecária:

                        - Ato que se libera o bem da hipoteca, normalmente pagando ao credor hipotecário.

- HIPOTECA LEGAL

        - CONCEITO: