OS DIREITOS REAIS

Obrigação Propter rem:

Seguindo a tradução livre do latim, temos que esta é uma obrigação em razão (propter) da coisa (rem).

Em regra, surgem pela simples aquisição de um direito real de propriedade. Ex: Pagamento do condomínio, IPTU.

Para muitos autores (Carlos Roberto Gonçalves, p.ex.), é uma figura híbrida, pois não faz parte do direito real ou obrigacional.

Exemplo do Art. 1.345, CC/02: “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

O promitente comprador tem que pagar as obrigações proter rem?

“Despesas condominiais. O promissário-comprador, investido na posse do imóvel, responde pelas despesas de condomínio, independentemente de ainda não ter sido feito o registro” (STJ, Resp 136.562 – DF, 4ª T. rel. Min. Sávio Figueiredo, DJU, 1º -3-1999).

NÃO CONFUNDIR OBRIGAÇÕES PROPTER REM:

1º) ÔNUS REAL: São gravames existentes na coisa. Não incidem sobre diretamente sobre a coisa. Ex: usufruto, servidão.

2º) OBRIGAÇÕES COM EFICÁCIA REAL: relação obrigacional que produz eficácia erga omnes. Ex: art. 8º, Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato).

“Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.”

SERVIÇO DE FORNECIMENTO DE ÁGUA E LUZ. OBRIGAÇÃO PROPTER REM?

ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. SERVIÇO DE FORNECIMENTO DE ÁGUA E COLETA DE ESGOTO. AÇÃO DE COBRANÇA. DÉBITO DE TERCEIRO. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PESSOAL. RESPONSABILIDADE DO CONSUMIDOR QUE EFETIVAMENTE SE UTILIZOU DO SERVIÇO. 1. De acordo com a jurisprudência desta Corte, a obrigação de pagar o débito referente ao serviço de fornecimento de água e coleta de esgoto se reveste de natureza pessoal e não propter rem, não se vinculando, portanto, à titularidade do imóvel. Assim, o atual usuário do serviço ou o proprietário do imóvel não podem ser responsabilizados por débitos de terceiro que efetivamente tenha-se utilizado do serviço. 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ, 1ª Turma, AgRg no Resp 1444530/SP AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL2014/0066332-2, Rel. Ministro Sérgio Kukina, 08/05/2014)

POSSE

POSSE é exercício aparente de um (ou mais) dos poderes da propriedade.

Ex: dirigir um carro (poder/uso).

Conceito: art. 1.196, Código Civil.

“situação de fato, em que uma pessoa, que pode ou não ser proprietária, exerce sobre uma coisa atos e poderes ostensivos, conservando-a e defendendo-a” (Caio Mário)

Fundamento da Posse: “a posse é protegida para evitar a violência e assegurar a paz social, bem como porque a situação de fato aparenta ser uma situação de direito. É, assim, uma situação de fato protegida pelo legislador.” (Carlos Roberto Gonçalves)

Teorias sobre a posse (principais)

Teoria Subjetiva (Clássica), de Savigny (1803)

Posse: poder que a pessoa tem de dispor materialmente de uma coisa, com intenção de tê-la para si e defendê-la contra a intervenção de outrem.

Posse = corpus + animus domini, ou P= C+A

Corpus (elemento objetivo): é o poder físico sobre o bem.

Animus domini (elemento subjetivo): é a intenção de dono.

Ex.: locatário (não possuidor, mas detentor, pois “C” sem “A”).

Ex2.: João invade terreno e por ali fica por anos. Ele tem o poder físico e se sente dono (C+A), mas sabe que não é. Nesta teoria, ele é possuidor.

Mérito:

autonomia/posse.

-Posse: fato na origem, direito nas conseqüências (ex: interditos possessórios).

Críticas:

explicação superficial sobre o poder físico. Ex: é necessário estar com o bem o tempo todo?

Falta de proteção ao locatário;

Dificuldade na prova do aspecto subjetivo (intenção).

Teoria Objetiva , de Ihering (1818-1892)

Posse: é mero exercício da propriedade.

Posse = corpus, ou P= C

Posse – poder de fato, Propriedade – poder de direito sobre a coisa.

OBS: Detenção: posse desqualificada/degradada pela lei. Incidência de obstáculo legal.

OBS: Animus (elemento subjetivo): vontade de ser possuidor (“animus tenendi”) está embutido no “corpus”, isto é, na maneira como a pessoa se comporta com a coisa. Dispensável. Assim:

Detentores/teoria clássica (ex: locatário) – possuidor

Teoria Objetiva: admissibilidade coexistência posses: DIRETA X INDIRETA.  Art. 1197.

Posse direta (ou imediata): é daquele que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de contrato (locatário, p, ex.)

Posse indireta (ou mediata): é a daquele que cede o uso do bem (a do locador, p. ex.). Dá-se o desdobramento da posse. Uma não anula a outra.

OBS: posse plena: é a posse que ainda não foi desdobrada.

Mérito:

Abandono do animus domini;

Ampliação do rol de possuidores (que eram detentores).

Código Civil de 2002:

Filiou-se a teoria objetiva.

OBS: exceção subjetiva existente no CC/02: usucapião como modo aquisitivo da propriedade que demanda o animus domini.

 -  Teorias objetiva e subjetiva: envelhecidas.

Jus possessionis x Jus possidendi

Jus possessionis (ou posse formal) é o direito DE posse, ou seja, é o poder sobre a coisa e, a possibilidade de sua defesa por intermédio dos interditos possessórios (interdito proibitório, de manutenção da posse ou de reintegração de posse). Trata-se de conceito que se relaciona diretamente com a posse direta e indireta. Ao possuidor direto é conferido o direito DE posse. Independe de qualquer título.