Os Direitos Reais

ENFITEUSE

A enfiteuse, também denominada como aforamento ou aprazamento é o negócio jurídico pelo qual o senhorio (proprietário) transfere o direito a terceiro (enfiteuta, foreiro) em caráter perpetuo de usar, gozar, fruir de determinado bem imóvel e em contraprestação remunera anualmente o senhorio (proprietário), tal remuneração é conhecida como foro.

Quanto a natureza jurídica trata-se de um direito real sobre a coisa alheia, no entanto, ainda há controvérsia sobre o tema, considerando que o enfiteuta possui tantos poderes sobre o bem, que se comporta como se proprietário fosse, assim alguns doutrinadores consideram tal instituto como sendo modalidade do direito de propriedade.

Contudo, tal entendimento não prevalece visto que no caso de falecimento do enfiteuta e sem existência de herdeiros por parte deste, ocorrerá a devolução do bem ao proprietário da terra.

Neste sentido, Orlando Gomes afirma que:

Declarando que se dá enfiteuse quando o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, o Código Civil deixa claro que o proprietário é o senhorio direito. Ora, se o proprietário é, proprietário não pode ser o enfiteuta, porque a propriedade é um direito exclusivo. (GOMES, Orlando, 2009, p. 305).

O enfiteuta possui a posse direta da coisa, podendo tanto aliená-la quanto transmiti-la por herança, por sua vez o senhorio direto, que é o proprietário do bem, apenas a conserva em seu nome.Tal instituto foi disciplinado pelo Código Cível de 1916, que disciplina a enfiteuse:

Art. 678. Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável.

Desta maneira, observa-se que o terceiro (enfiteuta) que recebeu ele passa a possuir domínio útil da coisa mediante uma obrigação eterna de pagar ao proprietário (senhorio) pensão ou foro.

Vale ressaltar a importância de tal instituto no período do Brasil Império, visto que eram entregues aos enfiteutas as terras inóspitas, incultivas e inexploradas para que estes cuidassem podendo retirar todo o proveito, sob a obrigação de pagar ao senhorio uma prestação anual, certa e invariável denominada foro, bem como o direito de dar ao proprietário a preferência todas vezes que for alienar a enfiteuse.

Outrossim, caso este direito de preferência não fosse dado o senhorio teria direito ao laudêmio, isto é, uma porcentagem sobre o negócio realizado, que poderia ser de no mínimo 2,5% até 100% sobre o valor da transação.

Todavia, o Código Civil de 2002, com o objetivo de evitar cláusulas abusivas extinguiu o instituto nos termos do dispositivo abaixo:

Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior , Lei no 3.071 , de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.

§ 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:

I - Cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações.

Assim, o CC/2002 não extinguiu as enfiteuses existentes, porém impossibilitou a instituição de novas.

No entanto, o Código Civil de forma excepcional admitiu a enfiteuse administrativa, ou seja, aquelas constituídas sobre bens imóveis públicos dominicais, mas comumente sobre bens imóveis da União, conforme parágrafo 2º do artigo 2.038 do CC/02. Desta forma, a enfiteuse em imóveis da União é regulada pelo Decreto-Lei 9.760/46 e na Lei 9.636/98.

TIPOS DE CONSTITUIÇÃO:

Enfiteuse civil: com o advento do Código Civil de 2002, tornou-se proibido constituir, seja mediante ato inter vivos ou testamento, bem como registrar os contratos de enfiteuses ou as disposições testamentárias constitutivas de enfiteuses anteriores ao CC/02, em razão da vedação contida no art. 2038.

Enfiteuse administrativa: Ocorrerá nos imóveis da União, está será feita por meio de contrato firmado entre a Secretária do Patrimônio da União e o particular, mediante licitação ou concorrência, observando o direito de preferência dos ocupantes, além disso, constitui na transmissão do domínio útil do imóvel em favor do enfiteuta (art. 14, Lei 9.636/98; art. 109, DL 9.760/46; art.15, Lei 9.636/98).

DIFERENÇA ENTRE ENFITEUSE E ARRENDAMENTO:

Faz-se necessário conhecer as principais características que distingue os dois institutos que são muito semelhantes:

a) Enfiteuse: posse perpetua, não segue a regra de mercado, domínio útil, direito real, senhorio e enfiteuta.

b) Arrendamento: posse temporária, segue regra de mercado, posse, uso e gozo, relação obrigacional, arrendador e arrendatário.

FORMAS DE EXTINÇÃO DA ENFITEUSE:

a) Desapropriação: Quando o poder público tem interesse na área mediante justa indenização ao proprietário e ao enfiteuta.

b) Inadimplemento: Quando o enfiteuta deixa de pagar o foro por três anos consecutivos.

c) Falecimento do enfiteuta: Ocorrerá a extinção caso o enfiteuta não possua herdeiros.

d) Renúncia de direito: Trata- se de direito subjetivo, podendo o enfiteuta o renunciar quando quiser, neste caso deve ser registrada no cartório de imóveis da circunscrição.

e) Deterioração do bem: Caso o enfiteuta deteriore o bem a ponto de não valer a quantia do foro, mas um quinto deste, extingue-se a enfiteuse, respondendo este por perdas e danos (art. 692, CC/1916).

JULGADO:

RECURSO ESPECIAL. ENFITEUSE DE BEM PARTICULAR. BASE DE CÁLCULO DO LAUDÊMIO NA VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. OFENSA AOS ARTS. 458, 515, 535, DO CPC. OFENSA AOS PRINCÍPIOS DO ATO JURÍDICO PERFEITO E DO DIREITO ADQUIRIDO. INVALIDADE DO ART. 2.038, § 1º, I, DO CC/2002. SÚMULAS 282, 284, 356/STF. IMPROVIMENTO. 1.- Embora rejeitando os embargos de declaração, o acórdão recorrido examinou, motivadamente, todas as questões pertinentes, logo, não há que se falar em ofensa aos arts. 458, 515, 535 do Código de