Os Direitos Reais

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No que diz respeito ao empenho, ao compromisso, ao esforço, à dedicação, não existe meio termo. Ou você faz uma coisa bem feita ou não faz. O medo me fascina. Se você quer ser bem sucedido, precisa ter dedicação total, buscar seu último limite e dar o melhor de si.

Ayrton Senna.

ESTUDO DE CASO

01) Lucas é proprietário de um terreno que está cercado de imóveis edificados e resolve alienar 50 % para Mateus. Dois anos depois do negócio realizado com Mateus, Lucas, passando por crise financeira, descumpre o acordo e constrói uma casa na parte da frente do terreno – sem, contudo, deixar passagem aberta para Mateus– e a vende para João, que de pronto passa a habitar o imóvel.

Dado o caso em comento, responda, sempre de forma fundamentada.

(Mínimo de 5 linhas para cada assertiva e máximo total de 30 linhas. Valor: 5 pontos, sendo 2,5 para cada assertiva).

a) Mateus tem direito real de servidão de passagem pelo imóvel de João, mesmo contra a vontade deste, com base na usucapião ou direito a passagem forçada ? Explique.

Mateus tem direito a passagem forçada pelo imóvel de João, pois seu imóvel ficou em situação de encravamento após a construção e alienação feita por Lucas.

Conforme, Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

§ 2º Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

A passagem forçada (art. 1.285 do CC) é direito de vizinhança e decorre da lei, sendo obrigatória, não se confundindo com a servidão, que é direito real, sendo facultativa e feita através de contrato ou de testamento, levado a registro (art. 1.378 do CC).

b) Pode-se afirmar que a venda realizada por Lucas é nula, tendo em vista que João não foi comunicado do direito real de servidão de passagem existente em favor de Mateus?

Como citado anteriormente, não se confunde o direito de vizinhança com o de servidão, nesses termos, a venda realizada por Lucas é válida, não tendo nenhuma necessidade da comunicação dela a José, existindo apenas passagem forçada, que é direito de vizinhança em favor de Mateus, uma vez que servidão é estabelecida em contrato previamente ou se não em testamento, com fulcro no artigo levado a registro (art. 1.378 do CC).

02) Mônica é proprietária de uma casinha localizada no Espírito Santo, residindo no imóvel há cerca de 5 anos, em terreno constituído pela acessão e por um pequeno pomar. Antes de começar as obras no imóvel, Mônica se viu tendo que realizar viagem de emergência para o interior do Rio de Janeiro, para ajudar sua mãe, que se estava muito doente. A expectativa era de retornar dois meses depois ao Espírito Santo.

Mônica falou a respeito da viagem com diversos vizinhos, entre eles, José, Marcos e Paula, pedindo, na ocasião, que “passassem o olho” no imóvel, durante o período em que estivesse fora.

Ocorre que ao retornar da viagem, Mônica encontrou o imóvel ocupado por Aufredo e Laurita, que nele ingressaram para fixar moradia, acreditando que Mônica não retornaria ao Espírito Santo.

Durante o período, Aufredo e Laurita danificaram o telhado da casa ao instalar uma antena “pirata” de televisão a cabo, o que, devido às fortes chuvas que caíram sobre a cidade, provocou graves infiltrações no imóvel, gerando um dano estimado em R$ 12.000,00 (doze mil reais). Além disso, os ocupantes vêm colhendo e vendendo boa parte da produção de laranjas do pomar, causando um prejuízo estimado em R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais) até a data em que Mônica, 10 dias após tomar ciência do ocorrido, procura você, como advogado.